房地产，正在走出阴霾

发布日期：2024-11-04 11:57    点击次数：142

十月已经过去了，回顾本月市场，可谓让人兴奋。

那在十月的尾巴，地产还有什么大事件发生，明源君持续给大家网罗房地产行业的大事要闻，挖掘本周地产行业有哪些动态。下面已经帮大家汇总起来了，一起来看看吧。

银十变金十

一线城市率先打破楼市低迷

根据中指数据公布10月市场数据，30个代表城市新房网签面积约980万平，环比9月增长35%，同比去年10月微降4%，同比降幅较前三季度大幅收窄。

分梯队来看，一线城市在政策优化推动下，10月新房销售面积环比增长65%，同比增长22%。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO

其中，广深新房成交较9月均基本翻番。其次多个核心二线城市市场好转，10月新房销售面积环比增长19%，同比下降15%。

二手房市场在10月在政策带动下，成交量环比再次提升。根据中指数据反馈，10月20个代表城市二手房成交99766套，环比增长18%，同比增长12%。其中十月第三周成交套数创近18个月以来周度新高。（来源：中指数据库）

点评：

得益于政策“大礼包”，十月楼市反馈还是比较正向，尤其一线城市，市场回温效应明显。

另外，乘势十月的利好，多个城市的刚需项目加快入市，加上改善性需求释放，也让新房销售规模回升明显。此次十月的市场的回调，无疑给今年低迷的楼市打了一支强心针。

不过，要想真正实现地产的“止跌回稳”，还需要一段长周期，主要看政策的刺激效应是否持续，以及经济基本面是否有持续修复。

上市房企前三季度财报出炉

超三成营收同比增长

据东方财富数据，10月30日，A股已有83家上市房企公布了三季度业绩报告，其中包括保利发展、万科、招商蛇口、绿地控股、新城控股、滨江集团等头部房企。

从已公布的财报看，前三季度营收实现同比增长的房企共有26家，占比超过了三成，其中有19家营收额超过百亿元；

归母净利润实现同比增长的房企共有17家，其中有9家归母净利润超过10亿元，大部分为央国企，比如保利、招商、华发。

财报的数据有喜也有忧，前三季度归母净利润下滑幅度超过50%的房企共有38家，包括金地集团、渝开发、大龙地产、中洲控股等。（来源：每日经济新闻）

前三季度A股净利润前十房企，数据来源：东方财富

点评：

从反馈看，目前能实现较大创收的主要集中在两种企业，一种是大型国央企，资金雄厚，实现盈利有保证；另一种是地方小型企业，经济基数相对较小，能有不错的正向增长。

但总体而言，房地产企业的亏损面仍未得到全面改善，上市房企盈利承压的趋势仍在持续，明显扭转态势还未到来。

香港置地退出传统地产业务

转向超高端商业开发

10月29日，香港置地向股东发出通函，宣布将专注于亚洲主要城市开发尊尚综合商用物业，以推动公司的可持续及长线发展。

新闻稿中提到，在新策略下，置地公司将不再于亚洲区内投资建售物业项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产。

集团将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。

在退出建房销售业务后，香港置地还将把更多资源和精力投入到基金管理领域，同时还将与私募基金合作或创建私募基金。

特别是房地产投资信托基金（REITs），作为一种创新的金融工具，近年来在全球范围内得到了广泛关注和快速发展。（来源：投资与地产）

图片来源：成都新楼市观察

点评：

从今年发展看，房企弱化或退出传统地产开发，积极发展第二曲线已经成为了一种新的趋势。

造成这一原因是销售物业今年的亏损，另一方面是房企开始积极寻求长期盈利的业态，以支撑企业的长效营收。

即使眼下成百上千救市政策频出，短期核心城市会有所止跌企稳，但从长周期看，地产开发的拐点仍未明朗，因此，业务转型已是必然结局。

房企开工低迷

低密项目开发周期更长

10月29日，克而瑞公布2023年至2024年上半年成交的含宅地块的开工情况，整体的开工率仅有6.48%，开工比例极低。

另外，已开工项目中有86%都已经开盘。整体来看，近一年半时间，房企从拿地到开盘平均工期时长为7.4个月，能级越高的城市，平均开盘时间越短。

其次，高容积率项目的开盘节奏显著快于低容积率项目。容积率低于1的项目，开盘平均周期为9.2个月；容积率在1-2之间的项目，开盘平均周期为7.7个月；容积率在2-3的项目，平均开盘周期为7.1个月；容积率高于3的项目平均开盘周期为7.9个月。（来源：克而瑞数据）

点评：

房企工率低下，一方面受制于新房市场销售低迷、库存高企、去化承压影响，一方面土地成交规模萎缩，新地块开工减少也是其中一个因素。

同时，城市的开工也呈现出较大的分化，高能级城市，高质素地块，开工节奏及时限明显更快，尤其对于优质土地的项目更需要时间去打磨，相较于以往高速开发的时代，未来房企的比拼也会体现在产品力上，稳步开发才是后地产周期房企需要重视的课题。

三家房企同一天退市

背后原因让人唏嘘

10月29日，有3家昔日冲千亿的房企将同一天从港交所退市，分别是佳源国际、大发地产、大唐集团，其中有的上市还不满四年，退市前总市值分别为 12亿港元、6.8亿港元、0.8亿港元，整体规模都比较小。

至于被摘牌的原因，据上述三家房企公告，均是因未能按时刊发2022年至2024年期间，包括中期及全年在内的4份财报，公司股票暂停买卖至今已接近18个月。根据上市规则第 6.01A（1）条，港交所可将任何已连续暂停买卖18个月的证券除牌。

据统计，自2023年以来，约40家A股公司因各种原因被终止上市，至今退市的上市房企已超过16家。与此同时，2024年内全国申请破产房企数量已超过152家，累计2019年至今全国范围内发布了破产文书的房企数量则突破1663家。（来源：每日经济新闻、风财网）

点评：

纵观房地产发展的三十余年，房企在A股上市上既有高光，也有低谷，尤其在04-20年，是房企大规模上市的黄金时段，如今随着地产近几年形势低迷，退市的房企屡见不鲜。

活下去的企业，对于自身财务及债务情况就需要尤为关注了，而且需要寻求发展的方向，垂直到房地产更深更细的领域（如代建、不动产运营等），这样才能让自身走得更长远。

万科组织架构再调整

透露着这个信息

10月30日晚，万科悄悄发布了今年的三季报、以及第二十届董事会第十次会议决议公告，本次会议对公司的组织架构进行了调整。主要有两大动作：

一是微调了组织。

在集团总部增设董事会办公室、法务部，原本的“中心”改名为“部门”。

现在万科集团总部组成为：董事会办公室、集团办公室、党群工作部、战略投资运营管理部、财务资金管理部、人力资源部、审计监察部/监事会办公室/纪委办公室、法务部。

二是又发布了几则新的人事任命：

孙嘉出任万科集团总部总经理；朱旭出任新成立的万科集团董事会办公室首席合伙人；邱丹出任集团法务部首席合伙人。

点评：

万科增设董办、法务部，显示出公司对于核心业务及重点任务的管理的聚焦，并且中心改部门后，整体的管理范畴更加细致，更聚焦下沉一线及具体事务，相对以往的大面管控，做到了精细化。

融创成立而今资本

瞄准不良资产赛道

近日，有消息称，融创内部正在酝酿成立一个新的资本平台——而今资本，它将独立于融创原有地产开发体系，主要任务是引进外部资方，整合代建体系，切入地产不良资产淘金赛道。

据悉，融创的设想是，通过而今资本，给资方找到合适的不良资产投资机会，给行业项目方找到能够解套的资金。而融创自己，不仅在资本那里能有一部分利润分成，还能赚取代建收益。

在公司内部，融创中国董事长孙宏斌说，不良资产市场有很大的机会。

内部较为一致的判断是，未来不一定有大规模的地产开发，但一定有大规模的存量市场。因此，融创应该抓住机会，在这一赛道发力。而今资本的负责人，会由融创集团执行总裁兼东南区域总裁王鹏来担任。融创的区域总裁们也会在平台上扮演重要角色。（来源：资产界、中国房地产报）.

点评：

其实，融创布局不良资产早就有所踪迹，事实上，早些年，包括万科，绿地、远洋等房企也早已加入到不良资产处置的领域里。

而今资本的成立，意味着融创将利用其在地产行业的经验和资源整合能力，通过引进外部资金和整合代建体系，来切入地产不良资产市场，实现资产的盘活。不过这条路径不适用于全部房企，大部分房企限于自身开发能力和资金实力，对这条赛道望而却步。

从未来看，中国地产正进入存量时代，不良资产存在广阔空间，类似黑石最早80年代末，也是从不良资产做起来，或许对融创而言，此次赛道的更新，是一次重振旗鼓的好机会。